Wichtige Entscheidung im Mietrecht: Kein unbegrenztes Zurückbehaltungsrecht mehr bei MietmängelnMärz 2016

 Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer neueren und Ende des letzten Jahres veröffentlichten Entscheidung festgelegt, dass dem Mieter bei Mängeln der Mietsache ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete nicht mehr zwingend bis zur Beseitigung der Mängel zusteht, sondern die Dauer der Einzelfallbeurteilung unterliegt. Daraus ergeben sich für die Praxis wichtige Konsequenzen.

Liegt ein erheblicher Mietmangel vor, berechtigt dies den Mieter grundsätzlich zur Mietminderung, § 536 BGB. Als zusätzliches Druckmittel kann er das Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB geltend machen, welches (spätestens dann) entfällt, wenn die Mängel beseitigt worden sind oder das Mietverhältnis endet. Dann ist die zurückbehaltene Miete nachzuzahlen, soweit sie nicht aufgrund der Mängel gemindert war. Die Höhe des Zurückbehaltungsrechts wird regelmäßig mit dem 3 – 5fachen des Minderungsbetrages oder dem 3- 5fachen der Mängelbeseitigungskosten bemessen. In dieser Höhe konnte der Mieter die Miete bislang zeitlich unbegrenzt (zusätzlich zur Minderungsquote) einbehalten, wenn der Vermieter (tatsächlich vorhandene und erhebliche) Mängel nicht beseitigte. Auch bei einem Einbehalt über einen längeren Zeitraum war damit das Risiko eines kündigungsrelevanten Mietrückstands minimiert. Diesem Vorgehen hat der BGH nun einen Riegel vorgeschoben. Es unterliegt nunmehr einer Einzelfallbeurteilung, wie lange das Zurückbehaltungsrecht auch bei Fortbestand der Mängel ausgeübt werden kann. Dadurch besteht eine Unsicherheit und die Gefahr, dass der Mieter bei zu langen Mieteinbehalten in einen kündigungsrelevanten Mietzahlungsverzug gerät. Es ist daher zukünftig Vorsicht geboten, für welchen Zeitraum die Miete bei Mietmängeln unter Berufung auf das Zurückbehaltungsrecht gekürzt wird. Der Mieter sollte daher einen moderaten Weg wählen und die Miete nur geringfügig (oder gar nicht) einbehalten und die Mietzahlung stattdessen (in einer bestimmten Höhe) unter den Vorbehalt der Rückforderung stellen. Zugleich empfiehlt es sich aus Mietersicht, eine Klage auf Beseitigung der Mängel zu erheben, um dadurch den Druck auf den Vermieter zu erhöhen.

BGH, Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14

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