Wichtige Entscheidung im Mietrecht: Kein unbegrenztes Zurückbehaltungsrecht mehr bei Mietmängeln
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat
in einer neueren und Ende des letzten Jahres veröffentlichten Entscheidung
festgelegt, dass dem Mieter bei Mängeln der Mietsache ein Zurückbehaltungsrecht
an der Miete nicht mehr zwingend bis zur Beseitigung der Mängel zusteht, sondern
die Dauer der Einzelfallbeurteilung unterliegt. Daraus ergeben sich für die
Praxis wichtige Konsequenzen.
Liegt ein erheblicher Mietmangel
vor, berechtigt dies den Mieter grundsätzlich zur Mietminderung, § 536 BGB. Als
zusätzliches Druckmittel kann er das Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB
geltend machen, welches (spätestens dann) entfällt, wenn die Mängel beseitigt
worden sind oder das Mietverhältnis endet. Dann ist die zurückbehaltene Miete
nachzuzahlen, soweit sie nicht aufgrund der Mängel gemindert war. Die Höhe des
Zurückbehaltungsrechts wird regelmäßig mit dem 3 – 5fachen des
Minderungsbetrages oder dem 3- 5fachen der Mängelbeseitigungskosten bemessen.
In dieser Höhe konnte der Mieter die Miete bislang zeitlich unbegrenzt (zusätzlich
zur Minderungsquote) einbehalten, wenn der Vermieter (tatsächlich vorhandene und
erhebliche) Mängel nicht beseitigte. Auch bei einem Einbehalt über einen längeren
Zeitraum war damit das Risiko eines kündigungsrelevanten Mietrückstands minimiert.
Diesem Vorgehen hat der BGH nun einen Riegel vorgeschoben. Es unterliegt
nunmehr einer Einzelfallbeurteilung, wie lange das Zurückbehaltungsrecht auch
bei Fortbestand der Mängel ausgeübt werden kann. Dadurch besteht eine
Unsicherheit und die Gefahr, dass der Mieter bei zu langen Mieteinbehalten in
einen kündigungsrelevanten Mietzahlungsverzug gerät. Es ist daher zukünftig
Vorsicht geboten, für welchen Zeitraum die Miete bei Mietmängeln unter Berufung
auf das Zurückbehaltungsrecht gekürzt wird. Der Mieter sollte daher einen
moderaten Weg wählen und die Miete nur geringfügig (oder gar nicht) einbehalten
und die Mietzahlung stattdessen (in einer bestimmten Höhe) unter den Vorbehalt
der Rückforderung stellen. Zugleich empfiehlt es sich aus Mietersicht, eine
Klage auf Beseitigung der Mängel zu erheben, um dadurch den Druck auf den
Vermieter zu erhöhen.
BGH, Urteil vom 17.06.2015, VIII
ZR 19/14
zur News-Übersicht
