Umlage von Betriebskosten – konkrete Vereinbarung erforderlichOktober 2014

Häufig kommt es im Wohnraummietverhältnis zum Streit über die Frage, ob und welche Betriebskosten der Vermieter gegenüber dem Mieter abrechnen darf. Voraussetzung ist eine hinreichend konkrete Umlagevereinbarung, die regelt, welche Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden können. Häufig geschieht dies – rechtswirksam – dadurch, dass im Mietvertrag auf § 2 der Betriebskostenverordnung (früher II. Berechnungsverordnung) Bezug genommen wird.

Es kommt vor, dass nur bestimmte Betriebskostenpositionen im Vertrag als umlagefähig genannt sind, und der Vermieter gleichwohl zusätzlich Betriebskosten in die Nebenkostenabrechnung einstellt, was der Mieter gegebenenfalls nicht erkennt und aus diesem Grunde eine Nachforderung ausgleicht bzw. ein (zu niedriges) Guthaben vorbehaltslos entgegennimmt. In diesem Zusammenhang stellt sich regelmäßig die Frage, ob durch eine solche – gegebenenfalls jahrelange – Abrechnungspraxis die zusätzlichen Betriebskostenpositionen wirksam in den Vertrag einbezogen werden, und der Mieter aus diesem Grunde später daran gehindert ist, die Nichtumlagefähigkeit einzuwenden.

Mit Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 36/14 – hat der Bundesgerichtshof bekräftigt, dass eine (stillschweigende) Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung nicht schon dadurch zustande kommt, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung begleicht. Denn aus Sicht des Mieters ist der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein Angebot des Vermieters zu entnehmen, eine Änderung des Mietvertrages herbeiführen zu wollen.

Solche besonderen Umstände können zu bejahen sein, wenn der Vermieter im Vorfeld einer Abrechnung die Umlage zusätzlicher Betriebskosten mündlich oder schriftlich ankündigt, und der Mieter gleichwohl die ausgewiesene Nachforderung bezahlt.

Dem Vermieter ist anzuraten, bereits bei Abschluss des Mietvertrages eine hinreichend konkrete Umlagevereinbarung zu treffen. Dem Mieter ist zu empfehlen, jede Betriebskostenabrechnung auch daraufhin zu überprüfen, ob dort gegebenenfalls Positionen enthalten sind, die im Mietvertrag nicht genannt sind.

BGH, Urteil vom 09.07.2014, VIII ZR 36/14
(D5/100478)

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